comercial · turístico

Aparthotel Vía Argentina

ubicación: ciudad de panamá. república de panamá.

año: 2017

status: ideas preliminares - concurso privado

cliente: particular

director de proyecto:

iliana germán y manuel barrios

arquitectura:

yabeth bautista, israel leal, freddy lugo, ninoska correia, daniel tua, catherine grillo.

Premio: Primer lugar

Ubicada en una de las zonas más atractivas y pujantes de la ciudad de Panamá, equidistante al Canal, al aeropuerto y a los nuevos desarrollos inmobiliarios en la costa pacífica de la ciudad, la Vía Argentina es un grato espacio para visitantes y habitantes del sector. La avenida cuenta con una rica secuencia de espacios públicos entre parques, anchas aceras y ramblas arboladas que hacen de este sector un interesante punto de actividades turísticas, comerciales y recreacionales.

Adicionalmente, se conocen los planes de la municipalidad de realizar cambios en la vialidad y en el diseño de las aceras de la Vía Argentina y las calles adyacentes en un esfuerzo por complementar y mejorar la movilidad y conectividad que representa la existente Estación de Metro Vía Argentina y los servicios de transporte público que operan a lo largo de la avenida.

El proyecto del apart-hotel se localiza sobre un área de terreno localizado en el borde sur de la avenida, y que se encuentra actualmente ocupado por dos viejas estructuras de concreto armado: a) la pequeña y posiblemente más antigua, posee 5 plantas (PB+4) mientras que, b) la más alta, posee 10 plantas (PB+9). Ambas estructuras ocupan íntegramente el lindero más próximo a la avenida y, según los lineamientos establecidos por Interplus Panamá, formarán parte de la nueva edificación del apart-hotel.

El objetivo de la propuesta es dar respuesta arquitectónica a una serie de oportunidades y condicionantes que hacen del lugar un sitio atractivo en términos económicos y urbanos para la construcción de un apart-hotel.

En el marco de los requerimientos establecidos, los objetivos que se persiguen dentro  de la propuesta, son:

  • Urbanos: Definir un borde claro y ordenado de la edificación en consonancia con la escala del peatón y la avenida. Este borde debe servir de soporte a actividades comerciales como tiendas y restaurantes, que le den continuidad a las actividades que se desarrollan a todo lo largo de la avenida. Alcanzar este nivel de sintonía e interrelación redundará en beneficios tanto para el sector como para el apart-hotel.

 

  • Arquitectónicos:
  1. La incorporación de las dos edificaciones existentes supone la ubicación del estacionamiento hacia el área no edificada del terreno. Obtener la mayor eficiencia en la organización y rendimiento del estacionamiento es parte importante del desarrollo de la propuesta.
  2. Dada la distribución y características de las edificaciones existentes, se sugiere construir una nueva edificación, ubicada en la parte posterior de la parcela, que albergue el resto de las habitaciones del apart-hotel. Esta solución se estima más viable que incrementar la altura de las edificaciones existentes. La mayor densidad de habitaciones se localizará en los primeros 4 pisos del apart-hotel, por lo tanto es fundamental lograr una adecuada relación de iluminación y ventilación a los apartamentos de esas plantas.
  3. La imagen arquitectónica que se proyecta del apart-hotel hacia la Vía Argentina tiene como tarea dar orden y coherencia a las edificaciones existentes de manera de dar una lectura integral de la propuesta al mismo tiempo que logre una clara identidad corporativa y arquitectónica.

 

  • Permisología: Es objetivo de la propuesta calificar para una bonificación de la densidad permitida en el terreno pasando de 1500 hab/Ha a 2000 hab/Ha. Para aplicar a este sistema de bonificaciones establecido por el Ministerio de Vivienda en la Resolución No. 41-92 y ratificado en la Resolución 86-06 (17 de mayo de 2006) según la cual “se estableció un Sistema de Bonificación para edificios residenciales de Alta Densidad de población, cuyo propósito es permitir densidades más altas que las establecidas en los códigos de zona vigentes, como compensación a los proyectos que desarrollen mayores espacios libres a los estipulados por la norma respectiva y habiliten espacios para uso recreativo comunal”.

En este sentido se apuesta por la adecuación de las terrazas de los tres edificios que conforman el conjunto del apart-hotel como espacios libres y  con áreas destinadas al uso recreativo comunal.

 

  1. Zonificación y Variables Urbanas.

La Vía Argentina, posee una zonificación RM3 (Residencial) con opción C2 (Comercio Urbano). Esto implica una densidad máxima de 1500 habitantes por hectáreas,  con la posibilidad aumentar este índice a 2000 hab/ha si se incorporan espacios comunitarios dentro del proyecto.

Existen 3 escenarios posibles para el desarrollo de programa:

  1. Se recuperan las edificaciones existentes y no se agregan nuevas construcciones. El apart-hotel tendría en esta opción sólo 91 habitaciones. Los programas de servicios y estacionamientos se desarrollan superficialmente en la parte posterior de la finca.
  2. Se desarrolla la densidad máxima de 1500hab/ha. permitida actualmente. Es necesario agregar un tercer volumen con 35 habitaciones y resolver el programa de servicios y estacionamiento en PB y un área de sótano.
  3. Se aplica a una bonificación de la densidad de la parcela que permita alcanzar una densidad máxima de 2000hab/ha., en este escenario es necesario un volumen más amplio que albergue 78 habitaciones, y desarrollar al menos un sótano que abarque toda el área actualmente libre. Los espacios comunitarios que serían necesarios para obtener la bonificación ocuparán las terrazas de los tres módulos.

(El programa de Hotel y Comercios, en los índices que manejamos (169 habitaciones y 250m2 de comercio), demandan 46 puestos de estacionamientos distribuidos de la siguiente manera: 34 puestos para las habitaciones, 2 puestos para gerencia, 2 puestos de carga y descarga y 8 puestos destinados para el área comercial. Todo esto debe resolverse en la parte posterior de la parcela en dos niveles de estacionamientos (Planta Baja y un Sótano.)

 

 

  1. Estacionamiento

Dada la ubicación de las edificaciones existentes, el área de sótano se localiza al fondo de la parcela, dando cabida X puestos de estacionamiento. Dada las medidas del área de terreno disponible, consideraciones de orden técnico y de servicios del apart-hotel;  y aspectos constructivos de los muros de contención del sótano, es posible que sea necesaria la incorporación de un nivel de sótano adicional.

 

  1. Detalle/descripción de programa en PB

En este nivel se resuelve el programa de acceso, oficinas y servicios del apart-hotel, todo esto en la parte posterior de los edificios existentes, dejando en la fachada libre para los comercios, garantizando así la continuidad de los usos en la avenida. Los estacionamientos y acceso al sótano suceden en la parte posterior de la parcela, debajo la torre nueva de habitaciones.

 

  1. Detalle/descripción de áreas/número de habitaciones y servicios. (hab. discapacitados)

El conjunto está conformado por 3 edificaciones, cada una de las cuales tiene una planta tipo de 7 habitaciones por cada piso. Esta condición hace que el apart-hotel tenga 21 habitaciones en cada una de las primeras cuatro plantas (piso 1 al 4) para un total de 44 apartamentos, 14 unidades en cada una de las plantas del segundo tramo (piso 5 al 9) para un total de 70 apartamentos y finalmente 7 unidades por cada piso del tercer tramo (piso 10 y 11) para un total de 14 habitaciones. Esta organización hace que el apart-hotel alcance las 168 habitaciones permitidas por la bonificación a 2000 hab/Ha.

El apart-hotel contará con un módulo de circulación vertical para ascensores públicos que dará servicio a todas las plantas del conjunto, cuenta con 3 módulos de escaleras y un montacarga.  Igualmente cuenta con áreas de servicio distribuidos a lo largo de cada planta de manera de asegurar la operación del apart-hotel.

 

 

  1. Conjunto Tipos Apartamentos.

Existen varios tipos de apartamentos, que se van adaptando a las condiciones determinadas por los edificios existentes más aquellas que suceden dentro de la nueva edificación.

Se ha contemplado en el diseño de algunas de las habitaciones las necesidades de personas con movilidad restringida que requieran el uso de sillas de ruedas.

Entre los tipos de apartamentos podemos encontrar, apartamentos medianeros y apartamentos en esquina, con características similares; todas son habitaciones compactas con tres ambientes integrables: cocina, sala y habitación, un núcleo de servicios en una ubicación central y todas poseen una pequeña área de balcón. Las áreas de los apartamentos varían de acuerdo al tipo, y van desde los  35 m2  hasta los 50 m2.

 

  1. Tipo A.

Habitación compacta con tres ambientes integrables: cocina, sala y dormitorio, un núcleo de servicios en una ubicación central y una pequeña área de balcón.

 

  1. Tipo B

Habitación compacta con tres ambientes integrables: cocina, sala y dormitorio, un núcleo de servicios en una ubicación central y una pequeña área de balcón.

 

 

  1. Tipo C. Personas con discapacidad.

Habitación compacta con tres ambientes integrables: cocina, sala y dormitorio, un núcleo de servicios en una ubicación central y una pequeña área de balcón. Cada uno de los espacios está diseñado para asegurar un libre rango de movimientos para una persona en silla de ruedas.

 

 

  1. Fachada y sistemas constructivos.

El conjunto está formado por tres edificios de alturas, retiros y morfologías diferentes, por esto usamos el espacio de los balcones como adaptador que nos permite: a) unificar las volumetrías y b) generar espacios de expansión de los apartamentos.

La piel, necesaria por temas como la privacidad y los niveles de insolación de la fachada de los edificios está hecha con sistemas de paneles móviles, que permiten abrir o cerrar los espacios a conveniencia, generando una fachada dinámica que al mismo tiempo unifica la imagen del proyecto.

Esta piel está hecha de paneles prefabricados disponibles en el mercado, por proveedores como Hunter&Douglas y Trespa, especialistas en el diseño de superficies arquitectónicas, o que incluso podrían diseñarse para ser realizados por talleres locales.

 

  1. Consideraciones de la construcción.

La ejecución del proyecto está sujeto a las siguientes consideraciones finales a la propuesta se sugiere evaluar las características e implicaciones de la incorporación de las edificaciones existentes desde al menos dos aspectos:

  • Estructurales, como en toda obra de reciclaje de estructuras existentes se deben:

 

  • Analizar las características sismo-resistentes y de capacidad de carga de manera de evaluar los posibles reforzamientos a la estructura a los que hubiere lugar.
  • Adecuación de los techos existentes como terrazas para áreas comunales (parrillero, bar, gimnasio, etc.) o terrazas ajardinadas para el ocio y el desarrollo de actividades recreativas.
  • Determinar las capacidades de los servicios, instalaciones y accesibilidad de las estructuras existentes en la finca y los cambios necesarios para adecuarlas a las demandas de las ordenanzas vigentes.

 

  • Ejecución de obra:

 

En vista de la ubicación de las edificaciones existentes dentro de la parcela, el espacio entre ellas y los linderos parece conveniente consultar con la constructora como se realizaría el proceso de excavación del estacionamiento y fundaciones de las partes nuevas de la edificación. Las  dimensiones de los accesos necesarios para el libre acceso de retroexcavadoras, camiones,  torres de premezclado, ubicación de grúas tipo pluma, etc. todos estos aspectos deben ser consultados de manera de tener un panorama completo que asegure el mejor desarrollo en costo y tiempo de los trabajos de construcción.

 

  • Rentabilidad:

 

Es posible ampliar las áreas comerciales del conjunto, aprovechando la zonificación C2 (comercio urbano), sin embargo esto supone aumentar la cantidad de sótanos necesarios para el número de puestos de estacionamientos requeridos y el aumento en la altura de la nueva edificación. Para determinar estos ajustes es conveniente hacer un estudio económico.